재개발 재건축 아파트 디딤돌대출(feat. 불가능, 진입금지)

 현재 수도권 아파트에 무피, 마피 등 많은 아파트가 등장하여, 현금을 가지고 계신 많은 분들이 청약자들이 던진 매물들을 줍줍하고 있는 상황입니다. 이 가운데 재개발, 재건축 입주권에 관심 있으신 분들은 주목하세요!

신축 가즈아!! 하기전에 잠깐 돌아봅시다.

 

재개발 재건축 아파트
디딤돌 대출 가능할까요?

 

1. 디딤돌 대출 요건

링크 참조하세요. 아래의 내용은 대략적인 내용입니다.

 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp

  대출 대상주택을 구입하고자 하는 자로서 아래의 요건을 모두 충족하는 자.

• 1. (계약) 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 자(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)
• 2. (세대주) 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주
  
   
   
• 3. (무주택) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
• 4. (중복대출 금지) 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자
• 5. (소득) 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 이하(생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원)인 자
• 6. (자산) 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
  • 2022년도 기준 4.58억원
    * 자산심사 관련 자세한 사항은 기금포탈 [고객서비스]-[자산심사 및 금리안내]-[자산 심사 안내]를 참고(바로가기)
• 7. (신용도) 좋아야함.

나 신용도 좋고
소득도 만족하는데?

이렇게 생각해서 들어가면 큰 오산입니다.

 

왜냐하면!!

2.  재개발아파트는 입주시 잔금치를 때 디딤돌대출 활용 불가

안돼요 안돼, 그냥 거의 안된다고 생각하고 보세요

  재개발아파트는 조합원들이 사업을 해서 만들어진 아파트이기 때문에,

 

등기가 곧바로 나오지 않고,

조합원들이 원활하게 등기업무에 협조하고 문제없이

조합을 해산해야 등기를 할 수 있는 구조이기때문에,

기금측에서는 이 사업이 리스크가 있다고 판단하고

 

등기가 나올때까지 대출을 해주지 않습니다.

 

• 신규입주아파트로서 아직 등기부등본이 발급되지 않는 경우라도
• 위 분양가적용요건**을 모두 만족할 경우 후취담보로 신청가능
• (단, 재개발 · 재건축 아파트는 신청 불가) - 주금공 홈페이지 참조하세요.

 

 

그럼 등기나오고나서
대출받으면 되겠네 ㅎㅎ

  보존등기가 나오고 60일이내에 소유권 이전등기를 하고

 

3개월 이내 신청하면

 

디딤돌 대출이 가능하다!

 

맞는 말이긴 합니다.

 

하지만,

 

현실은 너무나 화가날뿐입니다.

 

재개발아파트의 경우 등기가 나오는데

 

통상 1년에서 2년의 시간이 요구되며

 

또한!! 가격요건이

 

너무나 비합리적입니다.

 

3.  대출 대상 주택의 가격이 5억원 이하라는 조건!

 

주택금융공사 홈페이지에선 이렇게 설명합니다.

 

일반 분양주택의 경우

 

링크

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_01_01.do#/jwxe_main_content

 

 

담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보*’, ‘공시가격’, ‘분양가액**’, ‘감정평가액’ 순서로 적용

• 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보*’, ‘공시가격’, ‘분양가액**’, ‘감정평가액’ 순서로 적용* 1) 가격정보로 주택가격 평가 시 한국부동산원 시세정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주** 분양가액(발코니 확장비용 포함)으로 평가하는 경우는 가격정보가 없고, 아래의 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시2) 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일)이후 6개월 이내
• 1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
• 2) 접수일 기준 가격정보가 5억원 이하이면 승인일 기준 가격정보 5억원 초과시 5억원으로 간주

위의 조건도 재개발, 재건축아파트를 제외한 분양아파트의 경우에 해당하는 정보입니다.

 

재개발 재건축아파트의 경우

 

1. 가격정보가 있으면

 - kb 부동산 시세 혹은 한국부동산원 시세가 있을 경우를 말합니다.

 

이 경우 분양가와 시세를 비교하여 유리하게 적용하여 대출이 가능합니다.

 

( 한 쪽이라도 5억보다 낮으면 됩니다.)

 

2. 가격정보가 없으면

 

 - 감정평가를 진행하여 5억이 넘지 않아야 대출이 가능합니다.

 

한국주금공(1688-8114)에 전화해서 문의한 결과입니다.

이 조건이
사람들을 기만하고
있습니다.

 

위의 재개발 재건축 아파트의 요건에서 1번에 해당되는 경우가 거의 99% 없다시피합니다.

 

왜냐하면, 신축되고나서 양도세 등 다양한 문제로 인해 주택 매도가 쉽지 않고

 

시세가 형성되는 경우가 거의 없기 때문입니다.

 

그러므로 결론적으로 재개발 아파트는 디딤돌 대출 진행시

 

99%의 수요자가 감정평가를 진행하여 5억이 넘지 않아야 하는 것입니다.

 

일반 수요자의 입장에서 이 아파트의 분양가가 4억인데 감정평가는 5억이 안넘으니까

 

대출이 가능하겠다! 이렇게 볼 수 있는 사람이 있을까요??

 

완전히 새가 되었습니다.

 

결론

 

1. 재개발 재건축 아파트의 입주권을 구매하게 되면 디딤돌대출은 보존등기가 나올때까지 불가능하다. 기간은 대략 1~2년정도 걸림

 

2. 보존등기가 나와서 대출을 하려고 보니 분양가가 아닌 감정평가로 진행해야하며 신축의 경우 수도권 전용 18평기준 5억이 넘지않는 경우가 거의 없어 디딤돌 대출이 불가능하다!!

 

3. 이런 사항을 제대로 설명도 안해놓은 국토교통부 주택기금과와 주택도시기금이 참 밉다. 전화연결은 거의 불가능하다.(그냥 불가능하다고 알고계셔도 무방)

 

4. 신규분양아파트는 분양가로 대출받고, 재개발 아파트는 감정평가로 대출을 받아야하는 말도안되는 차별을 받고있습니다.(등기시까지 대출도 안되고, 등기 받고 나서도 분양가로 대출을 못받는 불합리한 차별)

 

5. 어떻게 해결할 수 있을까요..? ㅠㅠ

 

* 비슷한 상황에 처하신 분은 댓글로 함께 소통해요~^^